자금이 충분치 않은 사람들은 모기지를 받아 집을 사려고 할 때 다운페이를 적게 내고 싶어합니다. 집값의 10 퍼센트, 혹은 8 퍼센트… 물론 가능합니다. 이렇게 다운페이가 적으면 매달 갚아야하는 액수가 늘어나서 부담이 크겠지만 말이죠. 그런데 이렇게 낮은 다운페이를 할 때에는 의무적으로 모기지 디폴트 보험이란 것을 가입해야 합니다. 집값의 20% 이하를 다운페이하는 경우에는 꼭 이 보험을 들게끔 규정되어 있습니다. 한인들의 경우에 보통은 보유 자금이 충분한 상태이거나, 캐나다에 온지 얼마 안 된 경우가 많아서 그렇게 낮은 다운페이를 하면서 집을 구입하지 않지만 일반 캐네디언들의 경우에는 모기지 디폴트 보험을 사서라도 낮은 다운페이 옵션을 선택하시는 경우가 많습니다.

30만불짜리 집을 사려고 하는데 본인돈 6만불은 있어야 한다는 것인데, 이게 말처럼 쉽지가 않아요. 캐나다도 미국도 할부 인생이라 이것저것 쓰고 나면 저축할 돈이 남지 않아요. 한국서 20만원, 아니 50만원 이상 적금붓던 사람들도 여기 캐나다에 오면 200불씩 저금하기 힘들거 같습니다. 어쨌든 다운페이를 위해 모아둔 돈이 5%밖에 없는 사람은 20% 를 모을 때까지 집을 못사는 걸까요? 20% 모으는데 몇년이 걸릴지도 모르는데, 집값은 나날이 비싸지고…. 이런분들은 5%만 가지고서도 모기지디폴트 인슈런스를 사는 조건하에 모기지를 얻을수 있습니다.

모기지 디폴트 보험은 돈을 빌려서 집을 구입한 사람이 모기지를 갚을 능력이 없어지는 경우에 대비해서 가입하는 것입니다. 매달 모기지 받은 돈을 값아나가다가 그걸 못 내기 시작하면 은행에서는 이 집을 차압한 뒤에 팔아버리면서 최초에 빌려준 돈을 최대한 회수하려고 하겠죠? 집을 팔긴 했으나 빌려준 돈보다 그 액수가 적어서 원금을 다 회수하지 못하면 어떻게 할까요? 바로 이때 이 모기지 디폴트 보험 회사에서 나머지 금액을 은행이나 모기지 회사에 내주는 것입니다.

보통 이 모기지 디폴트 보험은 모기지 전체 금액에 2-5% 정도를 모기지 금액과 함께 매달 나누어서 내기 때문에 크게 부담스럽지 않아 보입니다. 여기서 한가지 함정이 있게 됩니다.

이 보험료를 내야하는 사람은 모기지로 돈을 를 빌려간 바로 나! 입니다. 하지만.. 모기지 보험의 수혜자는 내가 아니라 모기지를 빌려준 은행, 또는 모기지 회사입니다. 그렇다면 그 은행이나 모기지 회사가 보험회사에서 보험금을 받고 나면 나는 모기지로부터 해방이 되는가…? 그건 아닙니다. 이제부터는 모기지를 빌려준 은행이 이니라 모기지 디폴트 보험 회사가 자신들에게 빚진 돈을 내놓으라고 나를 쫒아다닙니다. 그 빚진 돈은 돈 빌려준 쪽에서 내 집을 차압해서 판 뒤에 모자라는 액수만큼을 보험회사에서 갚아준 만큼의 액수입니다.

이것이 바로 미국과 캐나다 모기지 제도의 가장 큰 다른점이라고 하겠습니다. 미국에서는 몇년전 집값 폭락으로 모기지 갚을 금액이 집 시세보다 더 많이 남아있을 때, 그 집을 산 사람들이 집을 포기해 버리고 떠나는 현상이 만연했습니다. 이른바 서브프라임 사태였지요. 미국 모기지 제도에서는 집을 포기하면 그와 함께 모기지 갚아야 할 의무가 없어지기 때문에 모기지를 주었던 많은 금융회사들이 돈이 안되는 집들도 떠 안아야 했습니다. 할 수 없이 헐값에 집들을 팔아버리기도 했지만 금융회사가 파산하기도 하는등, 부동산 시장과 금융시장에 엄청난 파장이 왔었죠.

캐나다에서는 모기지와 함께 집이 날라가는 것이 아니고, 집은 날라가고 빚은 그대로 남아 계속 보험 회사에 갚아야 됩니다. 혹자는 그래서 캐나다에서는 부동산 시장이 폭락해도 미국에서와 같은 큰 문제는 발생하지 않는다고도 말 합니다. 생각해 보면 참으로 이상한 보험이 아닌가요?

모기지를 받은 뒤에 몇년 동안 계속 보험료는 내가 내고, 수익금은 은행이 챙기고, 보험사유가 발생하고 보험금 지급이 된 후에도 계속 나는 빚쟁이로 남아있고….

알쏭달쏭 하면서 한국에서는 통하지 않을것 같은 그런 시스템 입니다. 한국적 사고로 보면 “그런게 어딨어!” 리고 하겠지만, 여기서는 “그게 왜 없어!” 라고 반박하는 식이 되어 버리는 것이죠. 한국식으로만 생각하면 손해를 볼 수 있기 때문에 게속 공부를 해야하는 것입니다.

모기지 디폴트 보험
Tagged on:                         

Leave a Reply

Your email address will not be published.