캐나다 오기 전 한국에선 살았던 때가 꽤 오래 전 일이라 지금도 여전히 시행되고 있지는 모르겠지만, 그당시 한국에서는 1가구 1주택 비과세 제도가 있었습니다. 한가정이 한 집을 보유하다 팔면 양도세가 비과세라는 이야기였지요.
현재 살고 있는 캐나다에서도 비슷한 제도가 있습니다. 즉 Principal Residence 에는 양도세를 내지 않는다는 룰인데요, 이것도 단순히 생각해서 넘어가면 나중에 골치아픈 문제가 생길 수도 있으니 찬찬히 살펴 알아두어야 할 점 들이 있습니다. 캐나다 시민권자나 영주권자는 비자로 거주중이신 분들보다 비교적 명확하지만 첨부된 링크를 참고로 미리 찾아보시면 더 좋을것 같습니다.
일단 캐나다 경우에도 한가구가 한주택을 실거주용으로 보유하는 경우여야 합니다. 부부가 각각의 명의로 Principal Residence 를 가지는 것은 인정이 안됩니다. 그 주택이 남편의 명의로 되어있건, 아내의 명의건 공동명의건 상관이 없다는 말이지요. 다만 공동명의로 할때는 다른 장점이 있어 (모든 사람에게 해당되는 것음 아닙니다) 일반적으로 부부는 공동명의를 선호하곤 합니다.
The housing unit representing the taxpayer’s principal residence generally must be inhabited by the taxpayer or by his or her spouse or common-law partner, former spouse or common-law partner, or child. A taxpayer can designate only one property as his or her principal residence for a particular tax year. Furthermore, for a tax year that is after the 1981 year, only one property per family unit can be designated as a principal residence.
두번째는 1가구 1주택 1거주 규정입니다. 지금은 A지역에서 렌트를 얻어 거주하고 있는데, 그 집에서 계속 렌트를 살면서 B 지역에 새로 주택이나 콘도를 구입하고 그걸 렌트를 주면 그게 그거 아닌가? 하고 물으시는 경우가 많은데, 상당히 다릅니다.
일단, 모기지 다운페이 금액과 이율이 다릅니다. 본인이 거주목적의 Principal residence 구입 보다 rental property 를 구입하는 경우에는 모기지 다운 페이먼트도 더 많이 해야하고 (30% 이상), 이율도 더 높습니다. 또한 가장 큰 차이는 양도세의 면세 여부가 되겠죠? Rental Property 경우는 양도세 면세 혜택을 받을수 없습니다.
Principal Residence 에 대한 규칙만 수십 페이지에 달하니 궁금한게 있으시면 찾아보시고, 제가 찾고자 했던 부분은 영주권이 없는 경우, 한국에서 남편이 서포트를 하고 캐나다에서는 배우자와 자녀가 학업을 하는 고객분이 집을 매매하는 것에 대한 부분이었습니다.
Non-resident owner of a principal residence in Canada
2.75 It may be possible for a property in Canada that is owned in a particular tax year by a non-resident of Canada to qualify as the non-resident’s principal residence (that is, satisfy all the requirements of the section 54 definition of principal residence for the non-resident) for that year. The non-resident’s spouse could be the one, for example, who satisfies the ordinarily inhabited rule – see ¶2.10 to 2.12 (or, alternatively, a subsection 45(2) or (3) election could make the designation of the property as the non-resident’s principal residence possible – see ¶2.50 to 2.51 and ¶2.56). However, the use of the principal residence exemption by a taxpayer is limited by reference to the number of tax years ending after the acquisition date during which the taxpayer was resident in Canada – see ¶2.17 to 2.26 and ¶2.43 to 2.45 (as indicated in ¶2.17 to 2.26, during a year means at any time in the year). Thus, even if a property in Canada owned by a non-resident qualifies as the non-resident’s principal residence, the above-mentioned residence in Canada requirement typically prevents the non-resident from using the principal residence exemption to eliminate a gain on the disposition of the property.
찾아본 사례로는 집이 한국에도 있고 캐나다에도 있으면 캐나다의 주택은 캐나다 정부에 의해 Principal Residence 로 인정받기 어렵습니다. 또한 한국에서만 경제활동에 의한 소득이 있고 캐나다에서는 Study Permit 등으로 체류하기 때문에 소득이 없을 경우, 또는 배우자의 경제활동이 거의 한국에서 이루어지고 있으며 전적으로 배우자의 송금에 의지하는 경우도 비과세 혜택을 받지 못하였습니다. 2016년 이후 강화된 법규정으로 Principal Residence 를 지정하고 매매도 신고하게 됨으로써 집을 여러채 보유한 사람들의 탈세를 막기로 한 것으로 보입니다. 그래서 저도 매년 세금신고를 할때 제 회계사가 새로 구입하거나 판매한 주택은 없는지, 그 주택의 용도는 무엇인지를 확인하는 질문을 하고 있는 것이지요.
Principal Residence 에 대한 여러가지 정보를 검토해 보면, 주택을 구입해서 실 거주를 하고 있는 경우라고 할지라도 그것이 학업을 위해 구입한 주택이라면 Principal Residence 로 인정되지 않는다는 점을 알 수 있습니다. 그때문에 그 주택을 팔 때 세금을 예상치 못하게 많이 내게 될 수 있는 것입니다. 이를 해결하는 가장 좋은 절세 방법은 직업을 가지는 것입니다. 즉 학업이 끝난 뒤에 직장에 취직해서 소득을 창출하고 그걸로 세금신고를 한 뒤에 주택을 파는 것이 최선의 방법이 되겠습니다.
주택 구입은 단순히 사고 파는 것만 생각해서 결정하시면 안됩니다. 구매하는 시점에서는 보이지 않고 모르던 사항 때문에 나중에 살던 집을 팔면서 적지 않는 수업료를 치루는 분들을 자주 봤습니다. 지금 주택 구입을 진행하고 계신 분들이나 앞으로 계획하고 계신분들은 아무쪼록 전문가와 상의해서 미리 준비를 하시기를 적극 권고드려요.