2015년부터 캐나다 리얼터로 활동해 오면서 부동산 등기에 관해서는 크게 관심같지 않았습니다. 캐나다는 부동산 등기는 전적으로 변호사 소관이고, 이에 대해 배운바도 없기 때문입니다. 심지어 질문을 받았을 때는 어설픈 대답을 하지 말고, 전문가인 변호사에게 문의하라고 조언하는 것이 바람직 하다고 배웠습니다. 하지만 최근 한국의 부동산 자격증을 취득하면서 배운것중 가장 놀라운 것이 한국의 등기제도 였습니다. 한국에서 매도, 매수, 전세 임대 등 계약을 소비자 입장에서 해왔어도 한번도 의심하지 않았던 내용입니다. 한국의 부동산 중개인 자격시험에는 등기법, 민법, 공법, 세법 등 법 과목이 많이 있습니다. 알고보니 한국와 캐나다의 등기는 그 의미가 다르다고 해야겠습니다.
한국과 캐나다의 등기제도가 어떻게 다른지 볼까요?
한국의 등기제도
한국의 부동산 등기제도는 국가 기관이 부동산에 관한 일정한 사항을 등기부에 기록하여 외부에 공시함으로써 거래의 안전과 신속을 도모하는 제도입니다. 주요 특징은 다음과 같습니다:
- 물적편성주의: 각 부동산 물권마다 하나의 등기를 하는 원칙을 채택하고 있습니다.
- 신청주의 원칙: 등기는 반드시 신청서와 제반 서류를 갖추어 매도인과 매수인이 직접 또는 대리인이 출석하여 신청해야 합니다.
- 성립요건주의: 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생깁니다.
- 형식적 심사주의: 등기관은 신청서의 내용과 첨부서면 등 제반 서류를 토대로 등기를 결정합니다.
- 공신력의 불인정: 등기부에 등재된 내용이 무조건 맞는 것으로 믿지 않기 때문에 공신력을 인정하지 않습니다.
- 등기부와 대장의 이원화: 등기부는 법원 산하 등기소에서, 토지대장은 시/군/구청에서 각각 관리합니다.
- 토지와 건물의 이원화: 토지와 건물을 각각 별개로 등기하여 관리합니다.
캐나다의 등기제도
캐나다의 등기제도는 주마다 다를 수 있지만, 일반적으로 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다:
- 토렌스 시스템: 캐나다의 많은 주에서는 토렌스 시스템을 사용하여 부동산 소유권을 등록합니다. 이 시스템은 정부가 소유권을 보증하며, 등기된 소유권이 법적으로 유효합니다.
- 공신력의 인정: 등기부에 등재된 내용이 법적으로 유효하며, 등기된 소유권이 법적으로 보호받습니다.
- 전자 등기: 대부분의 주에서는 전자 등기 시스템을 도입하여 등기 절차를 간소화하고 신속하게 처리합니다.
- 등기부와 대장의 일원화: 등기부와 대장이 통합되어 관리됩니다.
- 토지와 건물의 일원화: 토지와 건물을 하나의 등기로 관리합니다.
캐나다 등기와 한국의 등기의 가장 중요한 차이점이 바로 등기의 공신력이라는 것입니다.
부동산 등기부에 기록된 사항이 공적 신뢰를 받아 법적 효력을 갖는다는 의미입니다. 이는 부동산 거래에서 중요한 개념으로, 등기부에 기록된 내용이 정확하고 유효하다고 믿을 수 있음을 의미합니다. 즉, 등기부에 기록된 부동산 소유자나 권리자가 실제로 법적으로 보호받을 수 있다는 것을 보장합니다.
등기의 공신력
공신력의 주요 특징에 대해 알아볼까요?
- 신뢰성: 등기부에 기록된 내용이 공적으로 신뢰할 수 있으며, 등기된 사항이 사실임을 믿을 수 있습니다.
- 법적 보호: 등기부에 기록된 내용에 따라 부동산 소유자나 권리자가 법적으로 보호받습니다. 이는 부동산 거래 시 안심하고 거래할 수 있도록 도와줍니다.
- 거래의 안전성: 등기부에 기록된 내용이 정확하고 유효하다고 믿을 수 있기 때문에 부동산 거래의 안전성을 높입니다.
공신력이 인정되면, 등기부에 기록된 내용이 잘못된 경우라도, 선의의 제3자는 그 내용에 따라 보호받을 수 있습니다. 예를 들어, 등기부에 김아무개가 부동산의 소유자로 등기되어 있고, 내가 이를 믿고 그 부동산을 구매했다면, 나중에 김아무개가 실제 소유자가 아니었더라도 나는 법적으로 보호받을 수 있습니다.
다만, 모든 나라에서 공신력이 인정되는 것은 아니며, 한국에서는 등기부의 공신력이 인정되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 한국의 경우 등기부에 기록된 내용이 실제 사실과 다를 수 있기 때문에, 부동산 거래 시 주의가 필요합니다.
한국에서는 김아무개가 주인이라는 등기를 믿고 부동산을 구입했는데 정작 홍길동의 소유였던 것이 밝혀지면 등기에는 공신력이 없기때문에 믿고 산 나 보다 실소유자 홍길동을 보호하는것이죠.
등기의 공신력이 없다면 어떻게 되는 걸까요?
부동산 거래 시 여러 가지 위험과 불편이 발생할 수 있습니다. 다음은 공신력이 없는 등기제도의 주요 문제점입니다:
- – 소유권 분쟁: 등기부에 기록된 소유자가 실제 소유자가 아닐 가능성이 있기 때문에, 소유권을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 확인에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
- – 거래의 불안정성: 부동산 거래 시 등기부에 기록된 정보가 사실과 다를 수 있어, 거래의 안전성을 담보할 수 없습니다. 이는 거래 당사자 간의 신뢰를 저해하고, 거래 자체가 무효가 될 수 있습니다.
- – 법적 보호 미비: 등기부에 기록된 내용을 신뢰할 수 없기 때문에, 부동산 거래에서 법적으로 보호받기 어려울 수 있습니다. 이는 선의의 제3자가 피해를 입을 가능성을 높입니다.
- – 추가적인 검증 필요: 등기부의 정보를 신뢰할 수 없기 때문에, 거래 당사자는 추가적인 검증 절차를 거쳐야 합니다. 이는 시간과 비용의 증가로 이어집니다.
이러한 이유로, 공신력이 없는 등기제도는 부동산 거래에서 많은 문제를 야기할 수 있으며, 거래의 안전성과 법적 보호를 확보하기 위해 주의가 필요합니다. 부동산 공화국으로 거래 금액도 크고, 부동산을 유지하는 기간도 짧아 잦은 거래가 이루어지는 한국에서 에스크로로 대금을 신뢰할수 있는 기관에 맡기지도 않는데 등기의 공신력까지 없으니 사기나 선의의 피해자가 발생하기 쉬운 구조입니다. 등기의 공신력을 인정하면 취득시 등기비용이 현재보다 많게는 7배 까지 늘어나게 되어 바꾸지 않는다는 말을 들었는데, 억대, 수십억대의 부동산을 거래하는 것인데 이제는 시스템적으로 좀더 선의의 피해자가 양산되지 않도록 보호하는 방향으로 바뀌어야 할것입니다.
공신력을 인정하는 나라
- 캐나다: 캐나다의 많은 주에서는 토렌스 시스템을 사용하여 부동산 소유권을 등록하며, 등기된 소유권이 법적으로 유효합니다.
- 독일: 독일의 민법 제873조에 따라 부동산 소유권의 이전이나 권리의 설정은 등기를 통해서만 유효하게 됩니다.
- 호주: 호주는 토렌스 시스템을 사용하여 부동산 소유권을 등록하며, 등기된 소유권이 법적으로 보호받습니다.
- 뉴질랜드: 뉴질랜드도 토렌스 시스템을 사용하여 부동산 소유권을 등록하며, 등기된 소유권이 법적으로 유효합니다.
공신력을 인정하지 않는 나라
- 한국: 한국에서는 등기부의 공신력이 인정되지 않으며, 등기부에 기록된 내용이 실제 사실과 다를 수 있습니다.
- 프랑스: 프랑스는 등기부의 공신력을 인정하지 않으며, 등기부에 기록된 내용이 법적으로 유효하지 않을 수 있습니다.
- 일본: 일본에서도 등기부의 공신력이 인정되지 않으며, 등기부에 기록된 내용이 실제 사실과 다를 수 있습니다.