보통 벤처기업을 세우면서 많이 나오는 말 중에 EXIT PLAN 이란게 있습니다. 회사 설립 초기에 미리 계획을 세워야할 것 중에 이 회사를 상장시키는게 목표인지, 이 회사보다 조금 더 큰 라이벌 회사에 팔 것인지, 그것도 아니면 계속 자자손손 대대로 이어갈 것인지 등등… 뭐 이런게 생각이 납니다. 제가 한때 벤쳐 창업 관련 관리 업체에 근무한 적이 있어서요..
요즘은 주식 투자를 하는 사람들의 얘기를 들어보면 연초에 사서 연말에는 다 정리하고 다시 시작하라는 사람, 아니면 한번 산 주식은 장기간 보유해야 투자라고 할 수 있지 오르내릴 때마다 사고 팔면 데이 트레이더 밖에 더 되냐고 하는 사람들도 있는데 아무래도 평생 투자할 돈 갖고 있는 사람이 아니면 누구나 이 Exit plan 을 조금은 고민한다고 보여집니다.
부동산도 마찬가지입니다. 주식 투자와 마찬가지로 사는 시점에 미리 팔 때를 계획하고 설계해야 합니다. 투자로 보면 주식이나 부동산이나 종류만 다를 뿐이고 시장을 읽고 세법도 알고 변해가는 시장도 따라가야 손해가 없으니까요.
최근들어 캐나다에서는 외국인의 부동산 투자에 대해 자꾸 새로운 세금을 추가하면서 가로막는 추세입니다. 한국처럼 엄청난 정책들이 신문 지면을 점령하는 게 아니라 관심갖고 꼼꼼이 찾아봐야 알수 있는 경우가 대부분입니다. 특히 세금의 성격이 대부분의 캐내디언 시민권자나 영주권자에게 큰 영향이 없기때문에 미디어에서 자세히 다루질 않습니다. 한국에서는 외국인 노동자에게만 해당하는 세금이 나오거나 외국인 투자자를 겨냥한 세금이 있다고 한다면 환영하는 일부와 대부분의 무관심으로 “아, 그래?” 하고 넘어갈거 같아요.
BC 주에 처음 도입된 빈집 Tax를 토론토에서도 고려하고 있다는 기사가 얼마전에 올라왔습니다. 기존에도 이미 BC 지역과 토론토 및 그 주변 도시, 그리고 배리, 나이아가라, 워털루, 키치너까지 지역의 부동산은 외국인이 취득할때 매매가의 15-20%의 특별세금이 부과되고 있지요. 제가 리얼터 일을 하고 있는 이곳 런던이 지금 미친듯이 핫 한 시장이 된 이유도 15%의 외국인세를 벗어난, 토론토 지역에서 가장 가까운 곳이기 때문이 아닌가 생각됩니다.
BC의 빈집 Tax는 외국인이 기준이 아니라, BC 에 소득세를 내지 않는 사람들을 기준으로 하는거라 해당되는 내국인도 있을것 같네요. 밴쿠버에 부동산이 있지만 다른 주에 살거나 미국에 살거나 혹은 아예 멀리 아시아나 유럽에 돌아가서 사는 이민자들도 많이 해당될겁니다.
일단 한국에서 캐나다에 집을 사고자 하는 분이 영주권이나 시민권이 없다고 가정할때 세금 문제에 대비하기 위한 가장 좋은 방법은 캐나다에서 실거주 하실 분의 명의로만 집을 구입하는 겁니다. 기러기로 남편이 한국에 머물 계획이라면, 혹은 같이 입국해서 살더라도 만약의 경우 바로 한국으로 돌아가서 취업을 하실수도 있으실때는 아내 명의만 가지고 집을 사는게 좋다는 거죠. 대신 모기지를 얻을때에는 남편의 수입과 보증으로 모기지를 얻을수 있습니다.
실제로 자주 발생되어서 어쩔 수 없이 세금폭탄을 맞게 되는 경우를 보여드리지요. 한국에서 해외부동산 투자로 신고 후 자금을 캐나다로 송금해서 본인 명의로 집을 구입한 A 씨의 경우, 본인은 한국에서 직장을 유지하고 배우자 B 씨와 자녀 2명만 캐나다에 보내 구입한 집에서 살게 했습니다. 학업을 무사히 마치고 아이들은 대학입학을 위해 다른 도시로 떠나고 배우자는 집을 정리하고 한국으로 돌아가고자 하는데 이때 세금 문제가 발생합니다.
법적으로 그 집은 한국에서 계속 생활한 A 씨의 소유인데 캐나다에서 거주하지 않았으므로 외국인 (매매가의 25% 를 정부가 홀드하고 있음) 은 CRA 에 세금 정산후 차액을 돌려받게 되고 세금은 양도차액의 30% 입니다. 그렇다면 그 집을 소유권을 지금이라도 아내 명의로 옮겨야겠다 생각할 수 있지만 이때 문제가 생깁니다. 아내에게 증여를 해도 팔때는 원래 소유주였던 A 가 처음 구입부터 가지고 있다가 아내 B 에게 판매한 것으로 계산한다는 캐나다 법 (대신 증여세는 없음)에 의해 절세 효과를 볼수 없습니다. 또한 한국에서 해외자산 투자시 본인 명의 였다가 판매시 부부공동명의가 되면 부부간 한국에서의 증여세가 발생할수 있습니다. 세번째는 한국에서 해외투자자산의 양도차익에 대해서도 분명 과세를 할터인데, 한국의 부동산 정책으로 봐서는 이 양도세가 점점 크게 늘어나지 않을까 하는 생각도 듭니다.
집 팔고 클로징 할때까지도 아무것도 모르고 있다가 나중에 변호사가 매매대금의 25%를 법규정상 홀드한다고 하면 얼마나 당황스러울까요. 위법으로 인한 페널티의 경우를 제외하면, 어떠한 세금이 부과되더라도 최초 구매가 보다 적게 되지 않게하는게 징세 규칙이므로 투자가 이익이었다면 예상보다 이익이 적어서 속이 쓰릴뿐 세금을 낸다고 해서 더 손해는 아닙니다. 물론 집값이 폭락하거나 산값보다 더 싸게 팔거나, 파는 부대비용이 컸거나 하지 않으면 말이죠. 하지만 슬기로운 부동산구매를 통해 합벅적으로 최대한의 수익을 올리는 것은 매우 중요한 일입니다.
이를 위해서 부동산 구입 전에 미리 전문가와 상담을 통해 가능한 Exit Plan 들을 잘 알아보시길 권고드립니다. 주택 임대인지, 자가로 살 집인지, 자식에게 물려줄 것인지, 팔기전까지 영주권 취득이 가능한지 등의 타임라인과 계획을 세워놓고 세금에 대한 대비도 마련한 상태에서 집을 구입하면 좀더 편안한 마음으로 그 집에서 즐겁게 추억을 만들며 생활할 수 있고 그 기간이 지난 후에 후회없이 팔고 떠날수가 있는 것이죠.
