| 오래전, 런던에 정착하자마자 임대주택을 산 적이 있습니다. 참 한국과 상황이 많이 다르다(세입자의 권리, 주차 공간의 중요성 등)는 것을 알기 전에, 공부도 없이, 조언도 없이, 남편이 말리는데도 불구하고 저지른 일이었죠^^ 일단 제 집이 이미 있었으니, 그리고 집에 다운페이가 35% 였으니 20% 만 은행에 남기고 15% 를 뽑아 두번째 집의 다운페이가 준비되었어요. 한가구 주택 사는것보다야 다가구가 사는 집이 좋다는 생각에 4세대 용으로 개조되었고 각 세대가 각기 출입구도 분리되어있는 4-plex를 구입했으나 엄청 속이 쓰리게도 세입자 관리에도, Exit 에도 실패하고 맙니다. 자세한 글은 생략… 곱씹을수록 너무 슬퍼져서요. 어찌 되었던 그떄의 결심은 “나는 절대로 Landlord 가 되지 않을테야” 였습니다. 하지만 마땅한 노후대책이 없는 이민 1세 들은 그나마 임대수입이 향후 노후대책으로 적지않은 관심을 받고 있는게 사실이기도 합니다. 요즘 보면 한국에서 집을 두 채 가지고 있다는 것은 무슨 나쁜 일인양, 비도덕적인 일인양 비춰지고 있는데, 전 부동산이든 주식이든 모두 투자로 보기 때문에, 투자는 장려해야 한다고 생각합니다. (제가 리얼터라서 그런걸까요?) 예전의 쓰라린 경험 때문에, 이번에 구입한 임대건물은 관리가 제공되는 콘도 입니다. 콘도의 경우, 일단 관리할 부분이 현저히 줄어들고, 세입자도 보통은 한 가구(세대)이기 때문에 문제 발생의 여지가 적습니다. 또 다가구 주택의 경우 일어날수 있는 세입자들 간의 불만도 없으니 Landlord 초보자에게 적당하다고 하겠습니다. 매달 나가는 콘도피가 아까울 수 있지만 렌트 목적인 경우 비용처리가 가능하고, 세입자들도 보통은 집에 대한 애착이 없어 살고 있는 집을 아끼는 경우가 적고, 관리가 편한곳을 선호하기 때문에 단독주택보다 오히려 쉽게 세입자를 구할수 있습니다. 이미 부동산 시세가 많이 올라간 시점에 단독주택을 구입하게 되면 향후 시세차익은 노려볼수 있지만, 매달 받는 렌트로 모기지를 감당하기도 어려울수 있습니다. 단독주택 3층 하우스, 싱글 가라지가 65만불이라 가정할때 227,500불(35%)을 다운페이로 내가 지불한다 하여도 422,500 불에 대한 모기지 금액이 2000불 가량 될터인데, 여기에 재산세와 보험료를 생각한다면 적어도 2600-2700불은 받아야 계산이 맞는다는 이야기 입니다. 보통 렌트를 놓으면 모든 비용을 제하고 집주인 몫으로 150불 정도 남는것으로 간주되는데 그것까지 생각하면 단독주택의 렌트는 2900불 정도가 되야 하지만, 그렇게 높은 렌트는 본적이 없어요. 세입자들이 내려고 하는 렌트와 집주인이 받아야 하는 렌트의 격차가 단독주택일 경우 더 크게 되는것 같습니다. 그럼에도 불구하고 렌트주택을 구입해서 세입자를 받는 이유는 바로 집값상승에 대한 기대감 때문이 우선적인 이유가 될 수 있습니다. 다른 한편으로는, 노후대책을 임대수익으로 구성하시는 분들은 자그마한 콘도 서너채를 보유하고 계시는 분이 많고, 지금 현재로는 100불-150불 밖에 남지 않지만, 25년 모기지가 끝나는 노후에는 모기지를 전혀 내지 않으므로 그걸 납부하던 만큼이 내 수익으로 바뀌게 됩니다. 그래서 1000불 이상의 임대수입이 들어오게 플랜을 하십니다. 이게 가장 일반적으로 보는 경우이고, 저와 거래하는 중국과 인도 고객분들은 단독주택만을 유독 선호하는 이유 – 그건 다음편에서 이야기할께요! |
[임대주택 투자] 렌트용 콘도